Legea nr. 77/2016 permite consumatorului care are un credit garantat cu ipotecă să stingă datoria prin transferul imobilului ipotecat către bancă, chiar dacă valoarea lui este mai mică decât restul de plată. Legea a apărut după ce mulți împrumutați au ajuns să datoreze mult mai mult decât valoarea locuinței, din cauza scăderii prețurilor și a creșterii cursului valutar.
Cine poate cere darea în plată
Legea se aplică consumatorilor, persoane fizice, nu firmelor. Principalele condiții sunt:
- creditul este garantat cu ipotecă asupra unui imobil;
- suma împrumutată nu depășea, la data acordării, echivalentul în lei al 250.000 de euro, la cursul BNR din ziua contractului;
- creditul a fost luat pentru a cumpăra, construi sau renova o locuință ori, indiferent de scop, este garantat cu cel puțin o locuință;
- consumatorul nu a fost condamnat definitiv pentru infracțiuni legate de creditul respectiv.
Curtea Constituțională a stabilit, prin Decizia nr. 623/2016, că darea în plată presupune impreviziunea: o schimbare excepțională a împrejurărilor, care a făcut executarea contractului excesiv de oneroasă pentru consumator. Din 2020, prin Legea nr. 52/2020, impreviziunea este prezumată în favoarea consumatorului, iar banca ce contestă trebuie să dovedească lipsa condițiilor. Legea prevede totodată că reechilibrarea și continuarea contractului au prioritate; încetarea lui se dispune doar când continuarea este vădit imposibilă.
Procedura
- Consumatorul transmite băncii o notificare, prin executor judecătoresc, notar sau avocat, prin care anunță că vrea să transfere imobilul pentru stingerea datoriei și indică notarul și datele la care se va semna actul. Prima zi de prezentare la notar nu poate fi mai devreme de 30 de zile libere.
- De la comunicarea notificării, plățile către bancă și executările silite, inclusiv popririle, se suspendă.
- Banca poate accepta transferul la notar sau poate contesta în instanță îndeplinirea condițiilor, în 10 zile de la comunicarea notificării. Suspendarea se menține până la soluționarea definitivă a contestației.
- Dacă banca nu se prezintă sau refuză fără temei, consumatorul poate cere instanței să constate stingerea datoriei și transferul proprietății.
Ce urmează după darea în plată
Odată admisă, darea în plată stinge creditul cu toate accesoriile lui, iar banca devine proprietarul imobilului. Darea în plată se poate cere și după ce imobilul a fost vândut la executare, pentru eventuala diferență rămasă de plată, în condițiile legii.
Când merită analizată
Darea în plată are sens când restul de plată depășește semnificativ valoarea locuinței și situația s-a schimbat radical față de momentul contractării. Dacă problema este o clauză abuzivă din contract, de exemplu un comision sau o dobândă variabilă stabilită arbitrar, poate fi mai potrivită o acțiune în constatarea caracterului abuziv al clauzelor. Un avocat de drept bancar poate compara cele două variante pentru situația dumneavoastră.
Întrebări frecvente
Pot locui în apartament în timpul procedurii?
Da. Până la transferul efectiv al proprietății, imobilul rămâne al dumneavoastră.
Creditul este garantat cu două imobile. Pot da în plată doar unul?
Nu. Dacă creditul a fost garantat cu mai multe bunuri, legea cere ca debitorul să ofere în plată toate bunurile ipotecate în favoarea băncii (art. 4 alin. 2).